Cartolarizzazioni immobiliari: un mercato in crescita e con un orizzonte a lungo termine

Quello delle cartolarizzazioni immobiliari è un mercato che offre grandi prospettive, anche se le sue potenzialità non sembrano essere ancora pienamente comprese dal mercato della finanza. Si tratta di risultati che emergono in maniera chiara dall’analisi del mercato finanziario di questi ultimi mesi e che suscitano sempre di più l’interesse degli operatori finanziari.

L’ammontare delle operazioni complessive è in crescita, soprattutto nel settore delle cartolarizzazioni immobiliari. Questo particolare tipo di cartolarizzazione prevede che il gestore dell’operazione ( o spv) possa acquistare nello stesso tempo sia l’immobile che i flussi finanziari che derivano dalla sua messa a reddito prima e dalla sua vendita poi: l’operazione può essere finanziata tramite l’emissione di titoli abs.

La garanzia e sicurezza dell’intera operazione è data anche dalla nomina di un Master servicer che ha il compito di gestire gli aspetti operativi della stessa e dalla nomina di un esperto immobiliare, che garantisce la competenza e le abilitazioni per svolgere i compiti di di gestione e amministrazione.

Come per la cartolarizzazione “classica”, anche per la cartolarizzazione immobiliare è necessaria una prevedibilità dei flussi di cassa che derivano dall’immobile alla base dell’operazione. Solo in questo modo è infatti possibile garantire il pagamento delle cedole da parte dei titoli abs e quindi la soddisfazione degli investitori. 

Quindi, anche se tutti gli immobili possono essere, almeno in via teorica, oggetto di cartolarizzazione, per strutturare un progetto destinato al successo è necessario partire da un progetto che ha dalla sua parte tutte le autorizzazioni amministrative necessarie per raggiungere in tempi certi gli obiettivi prefissati.

La necessità di procedere, entro il 2030, all’avvio del processo di decarbonizzazione di tutto il patrimonio immobiliare compreso nell’Unione Europea potrà rappresentare il punto di svolta per il mercato della cartolarizzazione immobiliare. Infatti tramite questo strumento, potranno essere riqualificati, anche a livello energetico come richiesto dalle norme, un gran numero di edifici presenti sul territorio italiano. La conseguenza sarà un’importante riqualificazione del tessuto urbano, con investimenti numerosi e diffusi sul territorio: un mercato che offre importanti prospettive di crescita in un momento in cui diventa difficile per gli investitori muoversi per tutelare la propria capacità di guadagno.

Le modifiche che sono state introdotte con la Legge di Bilancio del 2019 hanno permesso alle svp di effettuare le operazioni di acquisto degli immobili oggetto delle cartolarizzazioni senza più la necessità di rendersi cessionari di un credito e di creare una società veicolo che avesse solo la funzione di detenere gli asset immobiliari oggetto dell’operazione. Questo ha portato a un risparmio notevole a livello di tempo e a una semplificazione delle procedure, che hanno reso questo strumento ancora più appetibile per società e investitori.

In questo panorama di continua crescita si inserisce anche ISwiss Securisation spa , società del gruppo iSwiss: che è stata particolarmente attiva negli ultimi mesi nel settore delle cartolarizzazioni immobiliari , tanto da arrivare a chiudere diverse operazioni per un ammontare complessivo di 6,3 mld di euro complessivi , suddivisi in 4 diversi veicoli. 

Molto interessanti le riflessioni dell’amministratore delegato di iSwiss , Christopher Aleo , per cui: “La cartolarizzazione immobiliare e’ sicuramente lo strumento del futuro. Anche se fino a questo momento è stato poco conosciuto al grande pubblico, sia per la complessità delle operazioni e dei costi. La iSwiss securitization spa , master servicer e arranger con il supporto di Legal Credit e di altre primarie società di consulenza, punta invece a fornire una visione semplice e chiara dei meccanismi della cartolarizzazione e dei nuovi importantissimi avvenimenti che si sono verificati in questo settore.”

 Continua sempre il finanziere Christopher Aleo: “La cartolarizzazione , anche nel settore immobiliare, è destinata a rappresentare un vero e proprio tsunami nel mondo finanziario nei prossimi anni. I tempi cambiano rapidamente e allo stesso modo si comportano i mercati: quindi bisogna essere pronti alle nuove sfide e a cogliere  le opportunità che il mercato offre.