Acquistare un immobile di lusso a Firenze, come chiudere la compravendita?

Cultura e bellezza fanno di Firenze una meta ambita per il turismo e l’abitabilità. Tra le città con la migliore qualità della vita, Firenze suscita un fascino enorme, tanto da essere considerata una delle più belle città del mondo. Elegante, colta e allegra, Firenze è a misura d’uomo, piacevole e appagante, anche grazie alla vasta offerta di abitazioni di pregio.

Alcuni dei più bei quartieri di Firenze hanno visto crescere l’interesse degli investitori per le loro case nel tempo. Sono molte le case di lusso in vendita a Firenze, dislocate nelle zone più prestigiose come Viale Michelangiolo, tra le vie più care d’Italia, il Lungarno Amerigo Vespucci, il versante collinare, il centro storico, i quartieri delle botteghe artigiane di Santo Spirito, San Niccolò, Santa Croce e Sant’Ambrogio.  Tra le località collinari, una zona richiesta è Fiesole.

Case di lusso a Firenze: Cosa sapere prima di acquistare

Si considerano abitazioni di lusso gli immobili che rientrano nella categoria catastale A1, che comprende le abitazioni signorili, nella A8, in riferimento alle abitazioni in ville, e nella categoria A9, costituita dai castelli e dai palazzi di pregio storico e artistico. È importante partire da questa consapevolezza, anche per sapere quante tasse si devono pagare in riferimento ad una casa di lusso.

Perché una casa possa definirsi di lusso deve rispondere a determinati requisiti; le norme, in particolare, fanno riferimento ad almeno quattro caratteristiche, tra queste c’è la superficie complessiva dell’immobile, che deve essere superiore a 160 metri quadri, escludendo balconi, cantine, soffitte e scale.

Un altro requisito è possedere terrazze scoperte e balconi con una superficie di oltre 65 metri quadri. Inoltre, possono essere presenti ascensori e scale di servizio. La scala principale deve avere un’altezza superiore in media ai 170 centimetri e può essere lavorata con materiali pregiati.

Una casa di lusso è caratterizzata da una porta d’ingresso in legno pregiato o intarsiato. Altre caratteristiche riguardano le finiture della casa: almeno il 50% degli infissi deve essere realizzato in materiali preziosi o in materiali lavorati secondo canoni artistici; almeno il 50% del pavimento deve essere composto da materiali preziosi e almeno il 30% delle pareti deve essere composto da materiali pregiati o rivestito di stoffa.

Informarsi, poi, sulle classi catastali di appartenenza dell’immobile che si vuole comprare è molto importante. Molte tasse e spese dipendono dalle categorie catastali e se non si è sufficientemente informati, il rischio è andare incontro a brutte sorprese. Il consiglio è comunque quello di fare una visura dell’immobile oggetto di interesse d'acquisto, in modo da essere in possesso di tutte le informazioni necessarie.

Tasse e Imu sulla prima casa di lusso

Dal punto di vista fiscale, per gli immobili di lusso non è possibile usufruire delle agevolazioni che vengono applicate sull’acquisto di una prima casa. Quindi, anche se l’abitazione di lusso rappresenta quella principale, bisogna pagare l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale: le prime due hanno una tassazione fissa, mentre l’imposta di registro è stabilita in base all’importo della compravendita.

Di solito l’imposta di registro per una casa di lusso corrisponde al 9%. Se la casa viene venduta da un’impresa costruttrice, si deve applicare l’IVA, che corrisponde al 22% dell’importo di acquisto.

Sulla prima casa di lusso attualmente si paga soltanto la Tasi, perché è stata abolita l’Imu sulla prima casa; però, se l’abitazione principale è costituita da una villa o da un castello, è obbligatorio versare anche l’imposta municipale sugli immobili. L’Imu va pagata se a livello catastale le case rientrano nelle categorie A1, A8 e A9, anche se si tratta di abitazione principale. La tassa dovuta è pari al 4 per mille.

Come comprare un immobile di lusso senza problemi

Anche se presenta similitudini rispetto alla compravendita classica, la compravendita di immobili di lusso richiede una serie di competenze specifiche, necessarie al fine di non perdere credibilità e tempo; infatti questo procedimento è di solito più lungo. Spesso più è alta la cifra, più tempo è necessario.

Le parti coinvolte non sempre sono privati, perché possono essere coinvolte società o privati che si appoggiano ad advisor deputati all’analisi dell’operazione. Le competenze delle due parti richiedono un’alta professionalità da parte dell’operatore immobiliare, che deve avere delle conoscenze di base di economia, diritto, lingue e deve essere in un ottimo “negoziatore”. Prima di arrivare alla trattativa è necessario acquisire l’immobile ed intercettare il potenziale acquirente. Questa parte è la parte più complicata, perché chi vende immobili di lusso richiede professionalità, discrezione e soprattutto ha una visione distolta del suo immobile, considerato un vero gioiello di famiglia. Per questo il venditore ricerca un professionista, che sia in grado di valutare correttamente l’immobile e  valorizzare la proprietà.

Successivamente l’immobile va promosso e per farlo bisogna valutare a quale target ci si rivolge. L’immobile, poi, deve essere presentato al massimo delle potenzialità a partire da un servizio fotografico all’altezza, che esalti i punti di forza della proprietà. Molto importante è la descrizione dell’immobile: poco tecnicismo e linguaggio chiaro e comprensibile. Acquirenti e venditori ricercano profili adeguati per gestire tutta la fase della compravendita, meglio se facenti parte di un gruppo riconosciuto, che ne possa assicurare le qualità e permettere ai soggetti interessati di arrivare alla vendita dell’immobile di lusso.